【12366答复大全】无偿配建项目移交时是否视同销售等问题

无偿配建项目移交时是否视同销售等问题

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安徽税务

【安徽税务】土地增值税清算中无偿配建廉租房税务处理 留言时间:2019-09-04

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=71d4cd2d04604dd8bd901e409d2a28d5

房地产开发项目在土地获取相关文件中明确约定,应按一定比例配建廉租房,建成后无偿移交政府相关部门。

土地增值税清算中,无偿配建廉租房,是否应按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的取得土地使用权所支付的金额?

安徽税务12366纳税服务热线:

尊敬的纳税人您好,您提交的问题已收悉。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定:“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

河南税务

【河南税务】廉租房配建问题 留言时间:2019-09-16

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=8cd3b25359324cb2bbb06203bc81d062

房地产开发项目在土地获取相关文件中明确约定,应按一定比例配建廉租房,建成后以较低价格(约为市场价格的1/5)移交政府相关部门。

土地增值税清算中,配建廉租房,是否应按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时根据国税函[2010]220号   国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知第六条将此确认为房地产开发项目的取得土地使用权所支付的金额?

河南省税务局

您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下:

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定,第五条 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条 计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。……

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第七条规定, 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。……

三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,一、土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。……三、非直接销售和自用房地产的收入确定。(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

四、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定,关于拆迁安置土地增值税计算问题 (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。……

因此,房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。如不属于上述情形,则应该按照相关文件规定执行。具体涉税事宜建议联系主管税务机关进一步确认。

贵州税务

【贵州税务】无偿配建移交税费 留言时间:2019-11-11

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=3a1139b463ae4298b25d945ca4921b1f

你好,房开企业无偿移交配套建房如何计算税费,目前贵阳市有哪些明确税法规定?视同销售价格如何确定?视同销售的价格是否可以作为取得土地使用权支付的金额?

税务总局贵州省税务局

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉,现针对您所提供的信息简要回复如下:无法判断您问题中的“配套建房”是什么?无法作出回答!建议您持业务相关资料,请主管税务机关判断和指引。先提供土地增值税的文件供您参阅: 1、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 》(国家税务总局公告2016年第70号):“ 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题

纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。”2、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告   》(国家税务总局公告2016年第70号):“二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题

纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户,其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认,应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”

福建税务

【福建税务】竞配建无偿移交涉税处理 留言时间:2021-03-15

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a1c4817b7f08463f92daae6505e6122a

采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让土地,即不设拍卖底价,当拍卖竞价达到竞价上限价格时,不再接受更高报价,转为竞报无偿政府的居住建筑面积。该部分居住建筑面积与合同项下宗地内的商品住宅统一标准、整体设计。由市行政事业资产管理中心接收后作为政府保障性商品房或租赁费使用。

【问】关于增值税、所得税、土地增值税涉税处理

(1)增值税 按视同销售处理,按不低于建安成本确认开票金额?(2)所得税按增值税开票金额确认收入,同时作为拿地支付的代价,确认为土地成本在企业所得税税前扣除?(3)土地增值税清算也视同销售确认收入,并同时确认为取得土地所支付的金额,作为成本扣除?

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复:您好,您的问题已收悉,现答复如下:

1、房地产公司向政府约定无偿配建的建筑面积是企业取得土地或开发权的成本(对价)之一,不属于无偿赠送,企业应按销售行为申报缴纳增值税。

2、企业移送资产,除另有规定外,应按照国税发〔2009〕31号第七条规定确认收入,对应成本、费用可以分摊扣除;如建造的属于配套设施,对应建造费用可按照国税发〔2009〕31号文件规定判定扣除。

3、若不符合财税字〔1995〕48号文件规定的赠与情形,应视同销售缴纳土地增值税,对应成本、费用可以分摊扣除;如开发建造的是与清算项目配套的公共设施,对应建造费用可按照国税发〔2006〕187号文件规定判定扣除。

文件依据:

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》规定:“ 第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

……

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

……”

二、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)规定:“第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

……

第十七条  企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。”

三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“四、关于细则中‘赠与’所包括的范围问题

细则所称的‘赠与’是指如下情况:

……

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。”

四、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

 四、土地增值税的扣除项目

……

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。” 

湖南税务

【湖南税务】房地产开发商按政府要求配建的公租房是否可以按公共配套处理 留言时间:2020-12-23

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=90a8f1bf9cca4ca5b613e9674751df5a

对于招拍挂文件中明确需拿地单位配建一定面积的公租房,建成后无偿移交给政府的住房保障服务中心,此公租房一是无偿移交给政府部门,二是移交后政府用于低收入人群出租居住的住房保障,用于公益性和社会公众,请问此公租房是否可以按公共配套而不按视同销售来进行税务处理。

湖南省税务局12366呼叫中心答复:

尊敬的纳税人朋友:

您好,您所提交的问题已收悉。

根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发〔2009〕31号)第十七条规定,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

 (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

湖北税务

【湖北税务】配建物业土地增值税问题 留言时间:2020-08-25

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=3adf6c6a9c7247b1bb6a3f7d4919b904

按照土地挂牌出让文件和出让合同,房地产开发商需配建安置房10000平米,并无偿移交政府部门。请问配建房在增值税、土地增值税、企业所得税上怎么处理(视同销售的,销售价格如何确定);如土地增值税上需视同销售处理,那在移交政府部门环节是否需要预缴土地增值税?谢谢

湖北税务12366纳税服务热线答复:您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

增值税,根据《财政部?国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件附件1:营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

企业所得税,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)文件第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》

(国税函〔2008〕828号)文件第二条规定,企业将资产移送他人的下列情形,因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产,应按规定视同销售确定收入。

(一)用于市场推广或销售;

(二)用于交际应酬;

(三)用于职工奖励或福利;

(四)用于股息分配;

(五)用于对外捐赠;

(六)其他改变资产所有权属的用途。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)文件第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现

土地增值税,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》?(国务院令第138号)文件第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)文件第二条规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)文件第四条规定,关于细则中“赠与”所包括的范围问题。细则所称的“赠与”是指如下情况:

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)文件第二条规定,关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题。纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户,其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认,应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。

综上所述,请您直接联系当地主管税务机关,需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局(https://etax.hubei.chinatax.gov.cn/portal/)——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

宁波税务

【宁波税务】“限地价、竞配建”方式拿地,后期无偿移交配建用房给政府,是否视同销售?

留言时间:2020-08-28

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=86ca0f451582448a8e2111c3022358cb

房地产开发企业以“限地价、竞配建”方式拿地开发,约定后期无偿移交配建用房给政府,配建用房可能是(人才房、公租房、保障房),请问在移交时要视同销售缴纳增值税、土地增值税、企业所得说吗?谢谢

宁波市12366呼叫中心答复:1.增值税:一般情况下需视同销售缴纳增值税,但因涉及计税价格等较为复杂的因素,建议联系主管税务机关。

2.企业所得税:上述企业所得税问题应按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)文件的第一条、第二条以及《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发[2009]31号)第十七条第一款规定,结合实际详细情况进行分析处理。

附:《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)文件规定:

一、企业发生下列情形的处置资产,除将资产转移至境外以外,由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变,可作为内部处置资产,不视同销售确认收入,相关资产的计税基础延续计算。

(一)将资产用于生产、制造、加工另一产品;

(二)改变资产形状、结构或性能;

(三)改变资产用途(如,自建商品房转为自用或经营);

(四)将资产在总机构及其分支机构之间转移;

(五)上述两种或两种以上情形的混合;

(六)其他不改变资产所有权属的用途。

二、企业将资产移送他人的下列情形,因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产,应按规定视同销售确定收入。

(一)用于市场推广或销售;

(二)用于交际应酬;

(三)用于职工奖励或福利;

(四)用于股息分配;

(五)用于对外捐赠;

(六)其他改变资产所有权属的用途。

《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发[2009]31号)第十七条规定,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

3.土地增值税:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)等文件规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,建成后产权属于全体业主所有的,或者无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。纳税人可根据上述条件判断是否符合公共配套设施条件,也可联系主管税务机关进一步咨询。

浙江税务

【浙江税务】无偿移交竞拍配建安置房,土地增值税清算时是否需要按视同销售处理?

留言时间:2020-11-10

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=1f5cd267c95e47e293c610ac304b5717

2017年起杭州采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让土地,即不设拍卖底价,当拍卖竞价达到竞价上限价格时,不再接受更高报价,转为竞拍配建安置房面积,竞拍配建安置房无偿移交指定政府下属的资产管理公司。无偿移交环节,由房地产企业向政府下属的资产管理公司按一定金额开具发票,以便于办理产权过户手续。竞拍配建安置房与合同项下宗地内的商品住宅统一标准、整体设计,由政府下属的资产管理公司接收后作为政府保障性商品房或租赁房使用。

请问:(1)无偿移交竞拍配建安置房,土地增值税清算时是否需要按视同销售处理?

(2)如土地增值税需要视同销售,视同销售收入的金额是按双方约定的开票金额还是同类同期商品均价确认?

(3)如土地增值税需要视同销售,是否可以按照视同销售收入的金额等额确认视同销售成本,于计算清算所得时扣除?

浙江12366中心答复:

您好:您在网站上提交的纳税咨询问题收悉,现针对您所提供的信息简要回复如下:

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)项规定:“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产”。因此,房地产企业通过公开竞拍方式取得某地块的土地使用权,其建成后按协议将保障房(经适用房)无偿提供给政府的行为,应视同销售房地产,确认土地增值税计税收入。

非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

土地增值税的扣除项目

(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

上述回复仅供参考,欢迎拨打0571-12366。

四川税务

【四川税务】无偿移交政府竞配建是否视同销售 留言时间:2020-11-11

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=c6d14a1ba8404647b0e1006e560c1e40

现在政府出让土地文件中以“达到限价后,竞得人以竞配建并无偿移交统筹住房比例给政府指定单位”作为竞拍土地条件。请问:1、竞配建并无偿移交统筹住房移交政府指定单位后,企业所得税、增值税、土地增值税是否要视同销售?  2、如果作为视同销售,视同销售的收入怎么确定?  3、视同销售确认的收入是否同时作为地价成本可以计算抵扣增值税进项税?  4、视同销售确认的收入是否同时作为地价成本在企业所得税前扣除?5、视同销售确认的收入是否同时作为地价成本在土地增值税扣除?

四川12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

一、二、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

财政部 国家税务总局令第50号

第十六条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者,按下列顺序确定销售额:(一)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(二)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(三)按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)属于应征消费税的货物,其组成计税价格中应加计消费税额。公式中的成本是指:销售自产货物的为实际生产成本,销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定:“企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条规定情形的,除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条规定:“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。

三、财税〔2016〕36号 第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:

(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产,仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。(二)非正常损失的购进货物,以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务(四)非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,均属于不动产在建工程。(六)购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第(四)项、第(五)项所称货物,是指构成不动产实体的材料和设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

四、根据《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》 (A105010)填报说明,第11行“一、视同销售成本”:填报会计处理不确认销售收入,税法规定确认为应税收入的同时,确认的视同销售成本金额。本行为第12至20行小计数。第1列“税收金额”填报予以税前扣除的视同销售成本金额;将第1列税收金额以负数形式填报第2列“纳税调整金额”。另根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定:“第二十九条   企业所得税法第八条所称成本,是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费。”因此,视同销售收入对应的视同销售成本可以在企业所得税前扣除。

五、国税发〔2009〕91号

第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:

(一)取得土地使用权所支付的金额。(二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。(三)房地产开发费用(四)与转让房地产有关的税金。(五)国家规定的其他扣除项目。

以上答复仅供参考,如有其他疑问请联系主管税务机关咨询。

【四川税务】配建房问题 留言时间:2019-11-06

房地产开发项目配建公共租赁住房无偿移交政府是否视同销售处理?其建造成本是否需缴纳契税?

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=b8fe19cf67ff48458e5e67407c96eb35

四川12366纳税服务中心答复:

您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

国税发〔2009〕31号第十七条第(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条规定:“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户,其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认,应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

本通知附件规定的内容,除另有规定执行时间外,自2016年5月1日起执行。”

根据中华人民共和国契税暂行条例

国务院令第224号第一条规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。

陕西税务

【陕西税务】按照政府规划要求配建的廉(公)租房增值税和土地增值税是否做视同销售处理?

留言时间:2020-12-04

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=be261c8c9a054406af29f110045a0707

1. 基本情况:按照政府要求按照住宅面积的5%配建的廉(公)租房,建成后无偿移交给政府,增值税和土地增值税是做公共配套成本处理,还是应该视同销售处理?具体情况请参考附件第7页。

2. 我们认为(以税务机关为准):增值税和土增可否作为公共配套来处理?增值税无偿移交廉租房给政府属于用于公益事业或者以社会公众为对象的除外;土增税建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。

恳请为盼,深谢!

陕西省12366纳税服务中心答复:

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下: 

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

本通知附件规定的内容,除另有规定执行时间外,自2016年5月1日起执行。”

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件的规定:“四、土地增值税的扣除项目

……

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。”

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第十七条规定:“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

【陕西税务】政府招拍挂要求无偿配建的经济适用房涉税咨询 留言时间:2019-08-20

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a07f63c3e98742e6a4833cbc11b51983

根据财税【2016】36号文规定,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产,视同销售不动产,用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。政府在摘牌挂出让公告中要求配建的公租房或经济适用房无偿移交给政府的,该部分是作为公共配套在土地增值税中抵扣,还是视同销售处理?如果做视同销售处理,请给出对应的政策依据。

陕西省12366纳税服务中心答复:

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条 计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

 

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

 第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产,仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

(二)非正常损失的购进货物,以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。

(四)非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,均属于不动产在建工程。

(六)购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

厦门税务

【厦门税务】无偿移交竞配建涉税处理 留言时间:2020-07-20

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=b6ecf0832a984357869273fd1bc491b9

2016年12月起厦门采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让土地,即不设拍卖底价,当拍卖竞价达到竞价上限价格时,不再接受更高报价,转为竞报无偿政府的居住建筑面积。该部分居住建筑面积与合同项下宗地内的商品住宅统一标准、整体设计。由厦门市行政事业资产管理中心接收后作为政府保障性商品房或租赁费使用。

【问】关于增值税、所得税处理涉税处理

(1)增值税 按视同销售处理,按不低于建安成本确认开票金额?(2)所得税按增值税开票金额确认收入,同时作为拿地支付的代价,确认为土地成本在企业所得税税前扣除?

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复:

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

属于“竞配建”的居住建筑面积,增值税规定开票金额不低于建安成本,所得税按增值税开票金额确认应税收入。同时作为拿地支付的代价,确认为土地成本在企业所得税税前扣除。

【厦门税务】土地增值税清算中无偿配建廉租房税务处理 留言时间:2019-09-04

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=778f75a8abfa413ca8ef4ff2669b8edd

房地产开发项目在土地获取相关文件中明确约定,应按一定比例配建廉租房,建成后无偿移交政府相关部门。

土地增值税清算中,无偿配建廉租房,是否应按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的取得土地使用权所支付的金额?

厦门市税务局

纳税人按照土地出让合同约定无偿移交的竞配建部分,办理土地增值税清算时,应当按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第一款规定确认销售收入




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